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海沧地价“爆冷”只拍到2.5万/㎡,岛外发展重心将彻底转移?| 购房问答NO.434

海沧地价“爆冷”只拍到2.5万/㎡,岛外发展重心将彻底转移?| 购房问答NO.434

海沧地价“爆冷”只拍到2.5万/㎡,岛外发展重心将彻底转移?| 购房问答NO.434

把灌口的次新房卖掉置换集美新房,这个思路对吗?

【问自古月最明:老师好,很喜欢这个栏目,学到很多东西。是这样的,目前父母住在灌口的乐活小镇87㎡小三房,临近退休,我们都觉得现在是高抛二手买入一手的时机,想卖掉父母那套房,买一套集美的新房,这样父母退休之后可以住,这样操作是否合理?如果合理的话,买哪里比较保值?


【答】谢康:你的买房思路没问题。如你所说,现在确实是高抛二手低吸一手的好时机,尤其是手头上那些老破小,或者远郊的次新房,都可以趁现在换成地段更好的新房。你父母那套乐活小镇虽然不是老破小,但是这个小区的居住体验确实差了些,这也是该小区的二手房价长期低于周边的原因。


不过现在岛外在售的新房,交付时间普遍要到2019年,有些甚至会更久,这期间你父母的居住问题你要提前想办法解决。最理想的置换选择还是集美新城那几个“明星盘”,比如世茂、莲花首岸,国贸天悦也快开盘了,都可以关注起来。未来新城一带还有一些地块会出让,这将让集美新城沉寂已久的土地市场再次受到关注,自住兼投资,这一带挺有想象空间的。

卖掉两套二手房去置换岛外新房,有必要吗?

【问稀饭小刚刚:本人有一套未来海岸蓝水郡126㎡的自住,手上有一套青春海岸47平单身公寓,估价190万左右。去年还投资了一套海投尚书房,现在打算卖掉青春海岸和尚书房换春江彼岸的复式,总价相当,老师,你觉得有必要吗?继续留着青春海岸和尚书房,还是换到春江彼岸,哪个升值空间更大?


【答】谢康:如果只是为了买一套春江彼岸,就把手上的两套房子都卖掉,这个思路我肯定不建议。投资要把鸡蛋放在不同的篮子里,这样才可以最大程度的规避风险,赚到的概率也更大些。


在资金充裕的前提下,手上的房子肯定是越多越好。当然,现在好多人在担心房地产长效机制,目前的情况是租购同权大有趋势,国家也在大力推进租赁市场,但只要土地性质不变,商品房就依然会有需求,不必过度担心房子会贬值。


借着新房限价,置换优质房产的思路是正确的,如果一定要买春江彼岸,你手上那些房子也不一定非要卖,像青春海岸的房产证如果下来了,可以拿去做抵押。

首付100万,考虑自住和升值潜力岛内有推荐吗?

【问】阿岳:你好,我现在手上有100万,月供能力6500左右,在岛内吕厝附近上班。单身,预计3年内不会结婚,将来可以再置换。钱放着怕贬值,有一次贷款记录。请问考虑自住和升值潜力的话有什么好的推荐呢?是购买岛内像SM后面的大唐世家一期,还是老湖里区,又或是岛外呢?老湖里的价格和岛外差不多,价格划算但是旧,岛外又比较远。大唐世家一期的话买到的面积也就40来平方,希望得到您的建议。


【答】大鹏: 你这个预算比较尴尬,岛内的话只能买到面积稍小的单身公寓,岛外虽然可以买到小两房,但考虑到你在吕厝附近上班,住在岛内会更方便。


有两个方向你可以参考一下。一个就是你说的大唐世家单身公寓,这个小区距离吕厝也就2个地铁站的距离,1号线年底试运营,未来上班会很方便。另外就是江头片区,像中环花园、建邦大厦、都市华庭,你的预算也可以买到40到45平左右的单身公寓,江头这个板块未来也有地铁2号线站点分布,距离吕厝也近,在自住便利性和升值前景方面有保障。


考虑到老湖里这个板块的房子,房龄普遍偏老,像保税区一带的小区也没有好的学区,无论是自住还是升值,都没有优势可言,康乐一带学区倒是还可以,但大多都超过你的预算了。

泉水湾二期的车位,买了未来能升值吗?

【问小珊妹:泉水湾二期的车位23万一个可以买吗?划不划算?还有增值空间吗?


【答】佳铖:关于车位未来能否升值的问题,之前的问答我已经说过了几次。我的判断标准,这里我再复述一下:首先,你买的车位所在的小区,车位配比必须是比较紧张的,并不是很容易做到每户都有一个车位。其次,你所在的小区,入住率中短期内看是要比较高的,如果中短期乃至长期入住率都不高,车位配比再紧张也没用。再次,在车位配比紧张且入住率高的前提下,小区周边是没有大片空地,可以提供免费停车的,或者说在空地停车,交警叔叔是不会来贴条的。


以上标准适用于中短期车位增值判断,从长期看,一些岛外地段较好的小区,车位价值总体还是会提升的。


泉水湾现在入住率很高,且车位明显是不够用的,只是周边道路还是有“免费停车”的空间,一旦交警叔叔开始全路段抓违停,我估计这车位价格完全有空间涨一波。所有我个人预判中短期因为警察叔叔的因素,泉水湾车位是有增值空间,只是什么时候兑现,就不太好说了。而长期看,由于泉水湾地段还是不错的,车位整体还是能升值的。

海沧地价“爆冷”只拍到2.5万/㎡,岛外发展重心将彻底转移?

【问】甘谷:昨天厦门拍了几块地,其中海沧那块在地王边上的,楼面价只拍了2.5万元/㎡,低于同时拍出的翔安那几块地,这是不是意味着岛外发展重心已经从海沧,转移到翔安和环东海域?以后海沧的房子升值会慢于翔安的了?


【答】 佳铖:昨天土拍拍出的7块地,成交价总体都是“偏冷”的,我个人之前也预测到了这个结局。没办法,楼市调控加金融管控双重利空因素加持,冷门基本是必然了。站在这个角度讲,其实海沧地块的楼面价,也没有差翔安多少,你看海沧两块地平均楼面价大概2.6万元/㎡,翔安东山片区三块地平均楼面价大概3万元/㎡,环东海域两块楼面价差不多2.8到2.9万元/㎡,每平3-4千的差距,不算太出乎意料。


况且,翔安东山片区地块,地铁站已经在旁边开建了,周边还有厦大翔安医院,有可能搬迁至此的翔安区级行政中心,有已经规划在这的两个重点中小学岛外校区。类似的利好海沧地块一个没有(可能就学校现阶段还有点优势),这种地块资质上的差距,变成楼面价3000-4000元/㎡的差距再正常不过。


岛外现阶段的发展重心,确实是在岛外东部,在整个大环东海域新城。但你也不能说发展重心彻底转移,海沧这边的马銮湾,顶着市副中心的名头,有强大规划加持,也将会是厦门未来十年的发展重心之一,只是现阶段其分量不如环东海域。海沧房子的升值前景,我个人认为也未必弱于翔安,主要还是看具体楼盘的区位配套属性,区位好配套也都跟上了,升值方面谁赢谁都有可能。



海沧地价“爆冷”只拍到2.5万/㎡,岛外发展重心将彻底转移?| 购房问答NO.434

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