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地产行业陷入空前分裂,你是哪一派?

地产行业陷入空前分裂,你是哪一派?

许多东西,都是在失去以后,才能意识到它的珍贵。

刚刚过去的假期,明源君接触了一些地产人,总的感觉是:

地产行业从来没有像现在这么分裂。面对面的2个同行,互相觉得对方是傻子。


在2016年及之前的许多年里,地产行业是有一些共识存在的,举例来说,这些共识包括:

1、地产行业大有可为,未来发展不可限量;

2、地产行业3年一个周期,一二线三四线轮动;

3、快周转是王道,是扩大规模,增加股东收入的通用法宝;

4、复制也罢创新也好,能卖出去能溢价的房子就是好产品;

……

2016年,地产人的观点开始分化。2017年,这种分化在加剧。到今天,上面这些共识许多都不存在了。

地产界分裂成了哪几派?为什么会分裂?未来究竟会怎样?明源君下面细细来说。



01

乐观派、悲观派、实战派,

你是哪一派?

?


根据明源君的观察,目前地产界已经分为3派,而且,这三派都在把观点付诸实践,他们的战略战术和打法也已经截然不同。

 

第一派:乐观派


乐观派主要观点:行业并未发生根本变化,仍然可以按照过去逻辑做地产

1、本轮调控力度虽然空前,但周期仍然存在,在一两年之后,市场就会回来。

2、增量市场远未到顶,还将持续增长10年以上,还有弯道超车的机会。

3、市场大逻辑并未发生变化,快周转、高杠杆、上规模仍然是最佳选择。存量市场只是补充。


乐观派实际行动:大胆上规模、等待政策变化

1、 敢于提高资产负债率,敢于借钱,敢于上杠杆,继续在热点城市拿地。

2、 手中楼盘价格达不到自己想法就不出售,放在那里静待限价令宽松或市场回暖。

3、 将90%以上精力放在新的住宅楼盘的开发上,继续复制产品线,做快周转。

4、 对产业地产、存量、小镇等持观望态度。

 

第二派:悲观派


悲观派主要观点:行业规则已经发生根本变化,要彻底转型退出地产行业

1、 本轮调控将长期持续,周期已经不存在了,市场将持续恶化。

2、 增量市场已经到顶,利益格局已经形成,不再有任何突破性增长的机会。继续拿地继续上杠杆,都是极大的冒险。

3、 存量市场是另外的市场,开发商在其中并没有优势,而且存量市场也没有特别大的机会。


悲观派实际行动:迅速出售项目乃至企业,离开地产行业

1、 已经开发的项目,不再因为限价做任何等待,只要不亏本,尽快出手卖光。

2、 开发中的项目或者地块,迅速转手给其他开发商,不计较价格。

3、 不再进入小镇、存量等新兴领域,持现金离场,或直接转型到文化、商业等领域。

 

第三派:实战派


实战派主要观点:地产行业仍然有大机会,能否抓住看实战操作

1、 本轮调控的本质,是将周期拉长了,市场会回暖,只是没有那么快。

2、 增量市场在城市化进程完成之前,都将持续增长,但要精选城市、精选地块,才能享受相关红利。

3、 存量、小镇等新兴市场是大市场,培育这个市场需要时间。但未来要想有所作为,现在就得率先布局。

4、 地产行业利润率会下降,但地产作为一个比较好的行业将长期存在。


实战派实际行动:战术精细化,内部标准改变,战略布局新兴市场

1、 只拿符合自己标准的地块,精选城市、精选区域,不再为上规模而上规模。

2、 严控资产负债率和现金流,保证安全。为了让资产负债率和现金流在安全范围,在低利润情况下出售一些项目。

3、 不再一味做快速复制、追求快周转。把项目美誉度、客户满意度作为新的最高标准。

4、 不再以住宅为主,做商住产一体化。战略布局小镇、存量,转型做城市运营商,赚慢钱。

 

大家可以看到,三派的观点、实际行动,已经迥然不同,甚至完全相反。


地产行业陷入空前分裂,你是哪一派?

                           

那么问题来了,地产人为什么会分裂?



02

他人即地狱?

你的成功理由可能是他的失败根源!

?

 

同是地产人,为什么观点、行动会出现如此大的不同?明源君认为,决定每个人的判断和行为的,更多地是他的过去……而地产人或房企的过去可能完全不同。


一、所在的区域不同,有切肤之痛后很难作出纯理性判断

 

本轮调控因城施策,而除了部分作全国布局的千亿巨头,大部分房企都是局部布局。

布局不一样,感觉就完全不一样。


在一线布局的房企,今年处在卖也不是、不卖也不是的矛盾中;而在一线周边三线布局的房企,今年则是高歌猛进,业绩一路飚涨。有的城市还在去库存,有的城市却出台了一堆调控措施,感觉当然不一样。


这2年实现高速增长的中梁、祥生、华鸿嘉信等房企,都是重点布局热点三四线的。

人类往往是根据过去的经验做出判断,一旦有了切肤之痛,就很难做出理性判断了。

 

二、过往积累的资源和优势不同,夏虫不可语冰

 

有的房企,在过去十几年里积累的最重要的能力是运营能力,你和他说商住产一体化,说做小镇、做成是运营商,赚慢钱,他当然很赞同。像协信、金茂都是这样。


有的房企,比如绿城。过去积累的最重要的能力是产品力,你和他说少复制产品,每个项目都要匠心设计,让老带新成为主要销售手段,他当然完全赞同。


可是有的房企,过去积累的最重要的能力就是快速复制,你和他说单纯复制做快周转不行了,他的第一反应就是你说他不行了,当然不会同意你的观点。

 

年财务成本只有2的少数房企,当然可以等待3年、5年,等市场回暖;可是年财务成本是12的房企,等久了只能亏本。


浙江、福建等民间资本充足的省份,许多房企在规模比较小的时候,可以通过民间借贷来扩张,规模大了以后,再通过银行、金融创新来融资。可有的省份民间资金少,房企规模小根本就借不到钱,没有发展机会。

 

三、初心不同,只想赚钱的,和想做一番事业的,判断完全不一样

 

有的地产人本来就是机会性进入地产行业的,对行业并没有什么感情,一旦地产行业风险增加、利润率下降,就会转行离开。


而有的地产人热爱这个行业,看着自己做的项目影响了城市、改变了别人的生活,或者项目越来越美,就很有成就感。他们不会轻易离开行业,他们也不知道自己离开行业后,还能做什么。

 

地产行业陷入空前分裂,你是哪一派?


那么未来究竟会怎样呢?明源君下面也说说自己的观点。



03

 地产永不眠!

能力将取代运气,

成为成功关键!

?


明源君认为,在未来10年乃至更远的未来,地产行业都大有可为。

而这个行业的变化在于:

1、地产行业的利润率下降了,与别的行业相比,优势没有那么大了;

2、地产行业对能力的要求会越来越高;

3、热爱地产行业、能与时俱进的地产人和房企,必定能获得应有的回报。

明源君下面分几个方面说:

 

一、地产行业的高速发展没有结束,一二线都市圈的人口增长也没有结束

 

现在地产人最关心的2个问题,一是整个行业的高速发展是否结束了,另一个是一二线城市的发展是否结束了。明源君下面详细来分析。

 

韩国的城市化率在1990年达到74.4%以后,放慢了速度。日本的城市化率在1970年就达到了72.2%,1973年经济的高速增长结束。在此后19年里,城市化率的增长非常缓慢。


我国2016年城市化率达到57.35%。相当于美国的1940年,相当于日本的1955年。

近5年,我国的城市化率每年的增长速度有所放慢,是每年1.2个点。


按照这个速度计算,我国要到达地产高速增长期终结的74%左右的城市化率,最快也要到2030年才会结束,在此之前,还有大量的城市化红利可以享受。

 

一二线城市的人口是否多了,是否饱和?


中信建投曾对此做过一个研究,引用 Zipf法则。 Zipf法则认为,在一个国家,其人口数量排名第二的城市,是排名第一的城市人口的二分之一;排名第三的城市,是排名第一城市人口的三分之一……简要可以理解为一个城市的人口排名和该城市的人口总数的排名应该等于一个固定值……


多个文献显示,美国以及十九世纪的中国和日本,均高度符合Zipf法则。


而用这个法则来计算我国特大城市的人口增长空间,我国人口增长空间排名前十分别为上海、北京、重庆、深圳、广州、天津、武汉、东莞、佛山、成都。如下图所示:

 

地产行业陷入空前分裂,你是哪一派?


剧烈的调控是否会改变这一法则呢?明源君认为是不会的,一二线的各种严厉的调控政策,只不过是把人群压到了一二线周边的三四线,最后形成大的城市圈。而政策一旦松动,这个法则还将进一步起作用。

 

二、产品力将成为开发商的生存之本

 

大周期是很难穿越的,会杀死一些企业,就好像诺基亚无法变成苹果。

要穿越周期,一个办法是改行,比如像万达那样,做旅游、电影、文化等等。

而如果还要留在本行业,就只有一个办法,那就是做崭新的产品,长期而言,产品不行的房企一定没有未来。

 

首先,未来的主要需求,将主要是改善、再改,而不是刚需。买过几套房的人,他们会看所有的产品细节,再来决定是否购买。而不重视产品的房企,不可能有好的产品积累。

 

其次,未来的主要客户来源,可能是老带新和再购。口碑将是最好的广告,而一般的广告随着信息传递中心的进一步淡化,将不起作用。产品做得好的房企,在5年、10年之后,口碑会进一步加强,而产品不好的房企,5年之后产品的弱点将暴露无遗,并将毁掉自己的品牌,最终毁掉自己的销售。

 

最后,不用心做产品的房企,是最有可能遭遇黑天鹅事件的。比如韩国三丰大百货的董事长,因为大楼垮塌事故砸死500多人,全家被抓,还赔出全部家产以谢国人。

 

 

三、靠短周期、靠运气赚钱的房企和地产人将退出,靠本事吃饭的将占领整个行业

 

首先,靠周期吃饭的人很难生存了。

大家过去已经习惯于3年一个周期。地拿贵了没关系,等2年房价地价涨了,反而赚钱了。开发慢了也没关系,等10年再开发,光卖地都能赚10倍……

这个逻辑以后可能不行了。因为以后的周期,可能不是3年,而是6年。

如果按6年来算,即使你的财务成本是5,6年也已经是30个点。即使房价上涨了20%,你还是亏了。所以,除了财务成本特别低的国企和少数巨头,大多数房企不能再打周期的主意了。拿地的时候,必须算到能赚钱才能拿,这对能力是一个很大的考验。

 

其次,综合能力不强的房企很难生存了。

在一二线拿到高价地,以前,你可以等几年等到房价普涨,你项目做得再差也能赚钱。

可是现在不行了,你必须有能力,在短期内做出差异化的产品,把土地的价值充分挖掘出来,这对房企的品牌力、产品力、成本力、营销力,都是很大的考验。

整个行业的利润,也必然是越来越低的。现在已经从20%到8%,未来可能更低。低利润对房企能力提出了反要求:如果产品力、成本力等能力不强,一着不慎就可能会亏本。

 

而且,存量经营、城市运营,都对能力有更高要求

未来5年, 部分房企将放弃开发模式,改为存量收租模式,以收租为主要业务,而收租模式,将严重考验产品创新能力、运营能力,以及金融能力。

商住产一体化,考验的是综合运营能力。而对于做小镇和区域经营的城市运营商来说,需要区域规划、招商、运营等众多能力。

 

看到这里,明源君到底支持哪一派,答案应该很清楚了吧。



地产行业陷入空前分裂,你是哪一派?

作者:明源地产研究院   天风。部分图片来自网络,在此表示感谢。



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地产行业陷入空前分裂,你是哪一派?

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