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当年相信6块钱一天的投资客,现在寒风下瑟瑟发抖!

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当年相信6块钱一天的投资客,现在寒风下瑟瑟发抖!

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越过山丘,才发现无人等候。

喋喋不休,再也唤不回温柔。

——李宗盛《山丘》


2014年这一年郑州的房地产市场行情不是很好,我也从一家房企跳槽到了另一家房企,唯一不同的是这一次是高铁站附近的写字楼项目。


2018年年初当我再次路过高铁站时,那里已经是高楼耸立,当时颇有一种“回首向来萧瑟处,也无风雨也无晴”的感觉。



当年相信6块钱一天的投资客,现在寒风下瑟瑟发抖! 卷土重来的泡沫



2014年,党的十八大之后,新一届的领导班子试图消化四万亿货币超发的后果,在银根上秉持收紧政策,基建投资大幅度减少,楼市和股市低迷。


在产业经济层面,实体企业转型升级举步维艰,4月份的宏观数据显示,固定投资和房地产投资增速分别下降至17%和16%,同时外贸形势严峻,2月份出现了罕见的贸易逆差。


总体而言,转型艰难,下行压力巨大,很多人的眼中“中国已经处在硬着陆边缘。”


在这样的经济局势和政策背景下,每一个人都有自己的考量。


说来也很奇怪2014年的郑州写字楼市场涌现出不少淘金客,他们大多从事实体生意或者投资担保,对未来写字楼的租金收益非常乐观,拿着大把现金扎入写字楼当中,然后信心慢慢瓦解顷刻崩塌。


2014年两件事情记忆犹新,一位郭姓销售一年卖了5个亿的写字楼,当之无愧的销冠;另一位刘姓销售一单卖了4个亿的写字楼,佣金240万,震惊了当时郑州的地产圈,后来业主因涉嫌非法集资被公安部通缉。


时间转瞬到了2018年,那些曾经冲进写字楼市场的淘金客们似乎明白了一个道理理想很丰满,现实很骨感,原来写字楼是供应过量的,价格是有泡沫的。


郑州写字楼库存走势▼当年相信6块钱一天的投资客,现在寒风下瑟瑟发抖!

(数据来源:郑州市房管局备案数据)



当年相信6块钱一天的投资客,现在寒风下瑟瑟发抖! 后高铁站写字楼时代



没有一个冬天不可逾越,没有一个春天不将来临。一个时代的结束,另一个时代的开始。


高铁站写字楼的库存量经过五年的长跑,总算是消化殆尽。


1结论一:量价齐升


根据数据显示2017年1-6月份,郑东新区新增加供应面积27万㎡,销售26万㎡,供需基本平衡。其中6月份郑东新区供应面积22万㎡,为龙湖金融中心入市,全部为自持。


2017年1-6月份郑东新区销售均价为15898元/㎡,同比增长27.02%。


2016.1-2017.6郑东新区写字楼供销走势▼当年相信6块钱一天的投资客,现在寒风下瑟瑟发抖!

(数据来源:郑州市房管局备案数据)


2结论二:郑东新区写字楼去化周期回归合理


2017年6月郑东新区写字楼库存量约50万㎡,环比增加13万㎡,同比减少23万㎡,根据2016年郑东新区全年的库存水平,每个月消化3.96万㎡,需要1年时间去化库存。


截止2017年年底,除了高铁站极个别项目还有少量库存之外,其余基本已经售罄。


郑东新区写字楼库存量▼

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(截止时间2017年6月;数据来源:郑州市房管局备案数据)


高铁站重点项目库存▼

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(截止时间2017年6月)


其中2017年6月,绿地双子塔成交3.8万㎡,单价为20000元/㎡,成交总价7.6亿元。


3结论三:单价高于1.8万/㎡的写字楼基本上都是炮灰


对于自用客户来说花钱图个舒服、方便,这就像买十万一方北龙湖的房子一样。


对于投资客户来说则是致命毒药,原因如下:


1. 如果单价是1.8万,15年回本,投资回报率是6.7%(非常不错的投资产品),租金是1/15*18000/365=3.3元/天/㎡(税后),这个租金绝大多数写字楼是达不到。


2. 二手写字楼交易税费非常高(契税:总房款4%;土地增值税:总房款6%;个税:增值20%;增值税:增值5.6%)


3. 未来3-5年依旧有大体量的写字楼集中供应,如高铁站东广场、龙湖金融岛,大致相当于两个高铁站西广场的体量。


总而言之历史的经验告诉我们高价位买写字楼投资的注定深陷泥沼,成为炮灰。



当年相信6块钱一天的投资客,现在寒风下瑟瑟发抖! 现高铁时代写字楼的租金



大跃进时代人有多大胆,地有多大产——这句话到现在依旧适用!


前几年王总看中一套写字楼,销售员信誓旦旦的说:“王总,你放心就凭咱这绝版位置,以后租金每天六块钱没问题!”销售员忽悠着王总买了六七百万的。


王总也爱吹牛皮,每次在饭桌上都说自己买的写字楼多么多么好,未来能升值多少,多少年能回本,说到激动时吐沫星子乱飞。


可惜现实终究会照进梦想,王总醒了。交房的时候,写字楼大体量的供应,六块钱没租到,租金直接砍了一半。


某项目培训资料截图▼

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某项目培训资料截图▼

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某项目培训资料截图▼

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看完之后是不是感觉差异甚至惊悚,第一反应是当时幸亏自己把持住没有买,买了肯定想死的心都有了。


租金每天八块钱,年递增20%只可能在梦里!


那么高铁站写字楼的租金到底是多少?


2017年6月高铁站重点写字楼租金情况▼

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决定写字楼的租金的是第三产业的数量,也就说第三产业越多相对应的租金也就越高。由于郑东新区受到自贸区的影响,目前金水路沿线空置房源较少,特别是楷林IFC和雅宝东方国基广场基本无空置房源。



当年相信6块钱一天的投资客,现在寒风下瑟瑟发抖! 如何挑选一个合适的写字楼



毛主席说:手中有粮,心里不慌;喜气洋洋,脚踏实地。


兜里揣着钱,写字楼还需要仔仔细细的挑,从上面调研的租金就可以看出来,虽然同区域一个区域,但是租金还是有三六九等的,那么究竟如何选择一个写字楼呢?


1 地段、地段、地段

李嘉诚的地段理论在写字楼里至关重要,一个好的写字楼应该是交通四通八达,员工上班方便、给老板节约时间、方便宴请客户。


这就需要写字楼周边有地铁,公交车方便,甚至有时候为了宴请客户方便还需要周边有酒店。


2产品品质


写字楼也和住宅一样,有低端写字楼也有高端写字楼,也是分三六九等。


对于写字楼的品质大致的考量方面包括:电梯配比、车位配比、员工餐厅、单层面积、大堂形象、中央空调……


3客户


千金买房,万金买邻,好企业总是喜欢扎堆。


优秀的人总是喜欢聚集在一起,优秀的企业也是喜欢聚在一起。大家在一起就组成了一个生意圈,往往不经意之间就会达成一笔生意。


4后期物业

如果说前期规划是写字楼的第一生命,那么物业就是写字楼的第二生命,好的物业对写字楼的后期至关重要。


优秀的物业,总能让优秀的写字楼脱颖而出。


四年过去了,事情总是在向好的方面发展,正如宫崎骏在《龙猫》当中说:“生活坏到一定程度,它就会好起来,因为它无法更坏。努力过后才知道许多事情,坚持坚持,就过来了。”


当时我还在想这么多写字楼谁去买,没想到再回首时,高铁站的写字楼真的已经消化的差不多了。


永远相信美好的事情即将发生!


扩展阅读:

99%的人都是炮灰,这篇郑州商铺的残酷现实,能叫醒一人是一人!

头图来源:视觉中国

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作者:star丨校稿:米fan丨留言值班:米fan