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楼市跌宕十年:有房在天堂,没房在地狱

楼市跌宕十年:有房在天堂,没房在地狱


作者:陈小瑛;来源:樱桃小房子(ID:ytxfz8) 

作为一名老师,2000年就从东北来深圳打拼的高华,算是见证了房地产市场的完整周期,而让他成功晋级到富裕阶层,则是源于最近十年的炒房。

房价从2007年的暴涨,到08年暴跌,09年在4万亿的刺激下起跳,2010年人为调控压制需求,到2014年房价平稳,到2015的报复性反弹,2016年全国楼市的疯狂,2017年再次迎来老套的调控政策。

十年里,楼市跌宕起伏,房价虽有波动,但曲线却是越调越涨,说了多年的长效机制一直难产,货币不断贬值,抑制需求却不改变土地财政和供给的调控方式,这一切都让百姓失去了对政府调控房价的信心,全民投机炒作之风不绝,造就了一批高华这样的富人,也让没房的人陷入社会底层,有房没房,成了划分阶层的唯一指标。

十年,财富重新分配,十年,改变了所有人的生活,十年,是再不可复制的十年。


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07-08年过山车

2005年起,楼市调控就连续不断出台,但是伴随着中国高增速经济,房价一路高歌猛进, 2007年,整体经济进入过热期,经济的快速增长和信贷的扩张,将国内多个城市的楼市带入到“疯狂”上涨的阶段,深圳楼市也不例外。

07年,深圳不论是关内还是关外,房价都冲破了一万,有的甚至接近2万,高华手里几套房原本是打算自住,房价猛涨让他始料不及,南山区房子涨了一百多万,龙岗平湖和坂田房子都涨了几十万。

     为了遏制通胀,从20073月开始,央行连续6次加息,同时为了抑制房价上涨,当年9月,央行重拳调控楼市,提高二套房首付比例至四成,利率上浮1.1倍。

也是在9月,高华将南山的房子卖掉,看着存折上分两次打进来的110多万元,他兴奋的几天睡不好觉,时不时拿出存折数一数,是不是七位数,因为钱来的太快,简直让他怀疑人生,要知道,那时候他月薪才五六千。

算算如果靠工资,多少年才能挣到一百万呢,那一刻,他才发现,以前遥不可及的百万富翁,距离自己并不遥远。

“谁发明的住房按揭贷款?谁发明的零首付购房?太伟大了!”高华内心由衷的感谢银行,有了贷款,就可以撬动杠杆。

捞到了第一桶金后,高华意识到房子不仅是用来住的,还可以拿来赚钱,而且操作如此简单!这个想法已经深深的烙在他脑海中,于是胆子也开始撑大了,“买!只要买就能赚钱,我要赚千万!”

原本高华在龙岗有两套房,但适逢深圳大运会在龙岗召开,交通道路规划建设宽敞,各种场馆设施如火如荼的建设中,高华认定这是重大利好!琢磨着两套太少了,继续买,满仓!心里打着小算盘,房子两年翻倍,4年翻两倍,利用三倍杠杆,除去自住的,再投资四套房,五年内可赚1200万!去掉各种税费,千万富翁不是梦!然后就可以退休了。

然而美梦都是被闹钟给敲醒的!  高华没有料到,一场危机很快就来了。

之前,高华并未亲历过加息对楼市的冲击有多大,缺乏风险防范意识,在货币政策持续收紧下,200710月,加息的累积效应显现,调控开始见效,深圳楼市阶段性见顶,有价无市。只会买不懂卖的高华,在2008年终于栽了跟头。

20082月,深圳新房价格达到1.6万元/平米后,开始断崖式下跌,开发商大幅降价、中介跑路的消息接踵而至,购房者违约现象频增。高华也加入了维权队伍,最后以市场价8折获得购买中央悦城一套房的权利。到了0810月,很多区域房价已腰斩。

     此时,高华握在手里的房子超过10套。“每天一早起来,我的第一反应就是哪套房子要还月供了。”高华的压力非比寻常,4万元的月供压得喘不过气来,他当时月薪仅8000多元,收入远远无法填补缺口。但仍苦苦支撑,用几张信用卡,拆东墙补西墙,尽力不让资金链断裂。

2008年初,高华意识到必须“减仓”,于是以成本价出售中央悦城,套现30万元还月供,同时房子装修完后陆续出租,减轻了月供压力,这样挺了10个月。

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09-2010年大涨

      因为一场全球金融危机的来临,风暴很快临近结束。

    面对经济下滑风险,200810月至12月,中央出台政策“组合拳”救楼市,如降低首套房和改善性住房首付比例、首套房利率打七折,取消70\90政策,以及减免税费等措施,市场应声止跌。地产大佬潘石屹振臂疾呼:“苦苦等待的‘解放军’终于来了。”

“说句拉仇恨的话,感谢金融危机,救了中国楼市,也救了我。”高华说,托金融危机的福,否则他还要继续割肉卖房还月供。

      高华挺过来了,不过比他更激进的投资客却倒在了黎明前。《华夏时报》当年曾报道,拥有上亿资产的投资客李金东,在房价的持续下跌中,手中的69套房全部变为负资产,最后破产离场。

但经过08年这次过山车式的楼市起伏,高华对房地产投资风险有了全新认识,步子迈得太大容易栽跟头。但同时发现,只要中国经济向好,房地产就不会崩盘,一旦市场进入调整,政府必会救市。

2009年,中央推出4万亿大规模刺激政策后,房地产成为货币宽松的最大蓄水池,全国各地掀起了救楼市浪潮,市场迅速反弹。蛰伏一年之久的炒房客们在2009年初又开始伺机而动。

有了前几年的炒房经验,高华认定机会再次来临了,与李金东们再无资金翻盘不同,高华通过房子再贷款,找朋友借钱,又卖掉两套房套现200多万元,准备大干一场。

这一次,高华将股市联合坐庄的手法引入到了楼市。但抛弃了激进冒险的策略,以稳健为主,2009年底,他与几名投资客一起,开始通过联合控盘的方式炒房。

高华们选了深圳南山区三个只有两三百套房源的二手房小区,其中80%是自住客沉淀不动的房源,剩下几十套流转,只要有放盘的,他们就联合接手,直到小区没有房源可卖,形成垄断后,投资客便有了定价权,几个人先通过对敲互相买几套,将价格炒高,然后每隔几天放出一套,制造稀缺的假象,由几个中介同时放盘形成热卖竞争,他们在幕后操纵。

在这一轮救市中,从093月起楼市开始回暖,深圳房价快速上涨,到了10年初就完全收复失地,甚至有的区域已经完全回到07年的高点,而且并未止步。

有统计数据显示,2009年全国房价住宅销售均价达到4600/平方米,比2008年均价上涨了1000/平方米,为住房制度改革以来涨幅最高的一年!深圳市官方数据统计,2010年新房成交均价首次突破2万元/平米,比2009年上涨33.2%,两年时间,房价上涨幅度超过50%

2010年,全国房地产开发投资48267亿元,比上年增长33.2%,拉动GDP增长从0809年的个位数,重新回到双位数,达10.6%,房地产功不可没。

但同时由于全国楼市疯狂反弹,百姓对于高房价也怨声载道,因此史无前例的调控又来了,几乎每月,中央部委都有措施出台,除了在土地出让金上对房企进行严格限制,其他连续上调二套房首付比例,从3成提高到4成后又提高到5成,70\90政策重出江湖,营业税免征期延长。10月开始,央行上调存贷款基准利率,新一轮加息周期来临,同时,史上最严限购令出台。

但因4万亿放水导致的流动性泛滥,市场并未立即熄火。一直到2011年年中,深圳楼市才冷淡。但在这场投资盛宴中,高华和其他投资客大赚。

3

2011-2014重回调控  

始于2010年的这一轮房地产调控,在2011年不断细化和落实,在“调结构、稳物价”的大背景下,中央政府继续加强房地产调控,“国八条”、房产税试点改革先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级,从抑制需求和增加供给两端下手,1000万套保障房建设计划推出,限购城市扩至50个。

同时,为抑制通货膨胀,央行持续收紧货币政策,20101月至20117月,共加息5次,上调存款准备金率12次。

限购令、限贷令等行政调控手段出台后,购房名额成了最大问题,投资客被挡在门外。只能一套两套地零散操作,因此高华的炒房团队解散了,随着投资退潮,深圳市场成交量再次下滑,二手房成交量从当年1月的10831套,下滑到7月的2384套。

      2011年下半年后,全国房地产再度步入调整期,当时,深圳等一线城市最先反应,二三线城市调整紧随其后。

由于限购限贷的存在,深圳投资水分逐渐被挤干,投资客占比从2010年超过30%降至10%以下。而高华是留守的其中一个,且有一批跟随者。

虽然央行在201111月开始降准,但对于楼市的调控政策,并未放松。因此投资客们想出了合伙人跟投的公司运作模式,比如帮亲戚朋友交社保,解决限购问题,再用他们的名额一起炒房,按股份分红。

     进入2012年,中国GDP增速突然从上年的9.5%下滑到7.9%,同时,跟随美国的次贷危机,欧债危机也开始发酵,世界经济下行风险明显增大,全球经济仍然存在“二次探底”的危险。中央开始将“稳增长”作为主基调,意欲加强和改善宏观调控。

但政府出于压力,又不敢放松调控,2013年,国务院再次释放坚持调控政策不动摇、力度不放松的信号,坚决抑制投机投资性购房。16城市加码调控,上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市,相继收紧限购政策及加大土地供应。北京甚至出台了20%的差额征税政策。

一年年收紧的调控,让楼市局部泡沫破裂,如温州、鄂尔多斯、海南等炒作水分大的城市,在2011年到2014年期间,房价出现剧烈波动,价格腰斩。但多数城市房价稳定,一线小幅上涨,二线小幅回调。2014年,全国楼市彻底陷入低迷,一些中小房企因资金链断裂而破产,三四线城市的烂尾楼遍地开花。

数据显示,2014年上半年,北、上、广、深四大一线城市的楼市成交全面下滑,广州、上海一手住宅的成交面积同比下滑超过三成,深圳、北京的跌幅超过四成。

      连续三年处于7字头的GDP增速,以及就业压力,让各地方政府开始坐立不安,2014930日,央行出台放松房贷的政策,二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”,只要还清贷款再买房,均算首套,首付只要3成。

虽然2014年有40多个城市取消限购令,但全国楼市依然处于沉睡中,只有深圳开始蠢蠢欲动,随着信贷放松,下半年成交量在不断上升,先知先觉的投资客,开始在市场上吸盘,房价在“9·30”后开始出现涨价苗头。

4

2015-2016报复性反弹

而引爆深圳楼市的,是2015年中央出台的“3·30”政策,商业贷款二手房首付比例从7成降至4成,二手房营业税免征期从5年变2年。

       一管就死,一放就乱的恶性循环一直在延续。被压抑了四年的改善性需求如堰塞湖一样喷涌而出,深圳房价开始暴涨,短短半年时间,大部分区域二手房价格涨幅超过50%,热点片区甚至翻倍。

在“3·30”楼市新政出台前,高华又在前海概念范围区与朋友一起购入了两套熙龙湾的房子,买入价格约51000/平米,6月份以约78000/平米卖出,净赚了270万元,而高华的朋友晚卖半个月,比他多赚了60万元。

2015年政策兴奋剂还在使劲注入,连续4次降息,8月、9月政策进一步放松,针对已有1套住房但还清贷款的改善型需求,公积金贷款首付从3成变2成,在没限购的城市商业贷款首付降低为25%

深圳出现了全民炒房的群体性癫狂,市场上不再是成熟炒家的天下,一大批上班族也尾随入市,通过一套房做抵押贷款,将升值部分套出来再买第二套第三套的比比皆是,各种金融机构的首付贷、消费贷、气球贷等资金来源,也给予了资金不足的投资客一臂之力,人人幻想,只要入手两年后免税卖掉,可以大赚一笔,这是工作多少年都比不上的投资收益。中原地产曾统计,深圳投资客占比最高达到40%

      当年下半年,上海接过深圳的接力棒,也是短短半年多时间,房价就翻倍。全国二线城市楼市也逐渐回暖。

    迫于购房压力,20163月,上海和深圳出台调控措施,依然是老套的限购限贷政策收紧,市场冷却了一个月后,又恢复上涨常态,2016年深圳新房均价从2015年的33426/平米,直接跳涨至53448/平米,同比上涨超6成,上海房价均价同比涨幅超4成。直到2016年国庆第二轮调控后,深圳和上海楼市才熄火。

而投资资金开始轮动,一线城市的资金向热点城市进军,2016年,包括北京、广州和合肥、南京、苏州、杭州、武汉、成都、长沙等热点城市,房价开始全面大爆发,一年内,房价普遍翻倍,各地地王层出不穷,溢价过高的土地拉高了楼市上涨的整体预期,跨城投资的人带着现金大胆出手,而越来越多的刚需,也因恐慌心理,担忧房价再涨就永远买不起了,于是按耐不住纷纷持币进场。

越来越多的购房者意识到,正如任志强所言,楼市靠堵的方式调控,换来的是报复性上涨!一个城市的房价取决于综合实力,房子的价值不在于砖头本身,在于房子承载的教育、医疗、交通、生活配套城市服务等综合附加值,尤其是一线城市,房子越来越接近奢饰品,不管你承不承认,这十年历史已经证明,房子能让屌丝逆袭为富豪,有房没房,孩子入学就是天壤之别,房子成为能否留守大中城市的一个门槛。

出于无奈,从20169月开始,杭州、南京、合肥、苏州等热点城市再次重启限购限贷之路。     

5

2017调控再次来袭

这一次的调控政策看似更加严厉,不止是传统的限购、限贷、限价,还有新发明的限售、限商、限离,限售即规定房子2年或3年才能出售,限商即不允许商住房卖给个人,不允许贷款,甚至是限制离婚多久内不能买房,北京在今年3月份接二连三的炮弹,还包括对学位房的限制。

而最新又有十多个城市推出租售并举,加大租赁房供给,但广州的租购同权并不被市场看好,毕竟教育资源有限,有房没房不可能享受一致待遇。

而且目前的调控政策,都是治标不治本,抑制需求,但却不从源头上增加供给,政府垄断土地供给,成为控盘的庄家,大中城市不合理的住房用地和工业用地的比例,导致了土地供给总是跟不上需求。

更为关键的是,这些年货币持续放水,M2增速长期高于GDP增速和物价涨幅之和,市场上流动性泛滥,人人担心钱贬值,需要寻求资产保值增值,加上实体经济的艰难转型,民间投资跌入谷底,实体无处安放多余的资金,辛辛苦苦做实业,一年下来,却不如买两套房带来的盈利,卖了房子去创业,最后赚来的钱,却再也买不起房。试问有几个人会静心干实业?

当调控成为一种新常态后,投资客们反而能熟练地掌握楼市周期规律。目前调控的大多是房价已经暴涨完的一二线,以及三大都市圈的周边城市,而三四线仍在大力去库存,资金又开始转向三四线炒作。

    经历过十多年的起起伏伏,高华总结了一句话:“年初不买房,一年就白忙,三年不买房,一生悔断肠。”这些年来,高华在楼市上总共赚了3000多万元,他不断分享自己的投资经验,在朋友圈中造就了多个千万富翁。

“房地产调控实际上给了投资客机会,涨涨跌跌,才有套利空间,如果一直较为平稳,投资客是没有利润的。”高华毫不讳言,目前手中滚动的房子仍有七八套,在长效调控机制不见影的情况下,房子仍然是现阶段最好的保值投资产品,没有之一。

一个上市公司卖掉2套房,就可以扭亏为盈,成功摘帽,是楼市泡沫大,还是股市泡沫大?清华毕业买不起学位房,那还拼命买学位房读书有什么用?一个被调侃为解答此两题就可获得诺贝尔奖的笑话,成为中国楼市的最大讽刺。

以后还会上演这样的笑话吗?

经过这一轮的全民疯狂炒房,泡沫累积已经非常危险,外汇下降,以李嘉诚为代表的大鳄从2013年开始,就在选择出逃,某种程度上,是对中国资产泡沫的一种担忧。

“房子是用来住的,不是用来炒的”指导精神,也许并未被民间深刻体会。

十年一次的轮回会来吗?市场会惩罚赌徒一样的投资客吗?

让我们拭目以待。


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