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在郑州,买二手房,为什么这么累!

在郑州,买二手房,为什么这么累!

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引子:买新房,买二手房,哪个累?


周浩——我的大学同学,硕士读的是法学,现在一家律师事务所合伙人。


2016年4月之前,没有一套房子,和父母挤在一起居住。


然而,2016年受到那场抢房潮的影响,分别在8月入手一套新房,10月买了一套新房,都是按揭方式。


今天,不谈这两套房增值了多少钱,抛开炒或者住等政治正确问题,那天我问了他一个问题“不从钱的角度,也不从房子的品质角度,纯从法律、流程和市场环境来看,买新房累还是买二手房更累?


”我以为他会沉思一下,哪知听完这个问题,他毫不迟疑的告诉我“这还用说,买二手房更累,真他娘的累”然而,为什么呢?



在郑州,买二手房,为什么这么累!二个比喻



笔者:我只买过新房,没有二手房经验,二手房有中介帮你操作,你掏钱就行了,累到哪儿了呢?


周浩:我给你打个比喻, 在郑州买新房,相当于参加一场赌博,充满了不确定性。我们时时刻刻需要在不确定性中作出决定。比如,地段怎样,如果白沙如果省委能迁过去这个项目值12000的价格,如果不能迁过去,还值不值12000的价格。


所有房企都说自己是品质房企,产品是工匠精神,然而真正交房以后品质怎样,是升龙的品质还是绿城的品质,是永威的品质还是融侨的品质,这需要赌。很多因素不是自己能够把控,但是自己必须做出决策。


然而,买二手房的话,相当于参加一场长征。最大的一个好处就是房子的品质不用猜想,房子就在那里放着。但整个过程却充满了各种法律和道德的风险,你需要时刻提着一口气,经受体力和精神方面的双重考验。



在郑州,买二手房,为什么这么累!十个考验



笔者:你是律师,你去年也买过二手房,从你的角度看,买二手房比较大的风险点是什么?


周浩:是律师不是律师不重要,然而作为一个买房人,买到一个满意的二手房,至少需要经过多重考验。


考验一:找房。你需要从数以百页的赶集和58中的全市房源网页中找出符合你的预算和要求的房源,并且保证这个房源是真的,而不是中介发出来骗你电话的。


考验二:打电话。你从这两个网站,找到真正房主的机会是微乎其微的,电话的那一端非常可能的就是某某房产。


考验三:看房。你需要祈祷,你所看到的房子和你从照片和中介的描述中的想象不能差太远。


考验四:法律关系,一定要确认房本时间,契税在2015年元月之前交的没有20%的差额个税,但是契税在2015年元月之后交的是有20%的差额个税,另外是否有抵押,是否有共有人等等法律关系问题。


考验五:谈判还价。买房不是淘宝买衣服,还价的难度你自己想。


考验六:合同签订是否公平,而不是显失公平,这取决于自身中介的水平。而且中介的合同往往第一保护的是中介利益,第二是房东,最后才是买房人。


考验七:和中介谈费,国家收的税费是死的,但是中介费、代办过户费、贷款服务费、抵押手续费、贷款代办费都是可以和中介谈的,但是人家是专业的,你是业余的,谈判难度估计比房价更大。而且这些费用有些是中介凭空捏造的,他说的是给什么部门了,但是实际上是落入自己的口袋里。你真以为房产中介是靠1%或2%的中介费活的。


考验八:资金监管、交税、过户,几方都得完全配合,哪个环节卡住都不行。比如一个银行征信过不去就可能前功尽弃。并且在这个过程中,房东不能临时变价,但是2016年那种行情,不变价的房东比变价的房东还少。


考验九:如果赶到年关或货币紧缩,银行不能放款,虽有手续下来还是白搭。


考研十:交房,这是最后一个环节,千万要弄好水、电、物业的交接,以及户口问题,一个不慎,会为未来生活带来了无穷的麻烦。



在郑州,买二手房,为什么这么累!为了买房去应聘



笔者:2016年,你买那个二手房的时候,不是挺顺利的吗?


周浩:第一要感谢那个房东,是个老师,比较有诚信,没有变价,而且我在合同中给了他十万的定金,如果变价他需要给我二十万,估计他也有点怕。但是其他那些问题,你知道我怎么解决的呢?


笔者:怎么解决,慢慢碰呗?


周浩:慢慢碰,估计今年我都买不了。


我从郑纺机地王,你给说了这个事情后,就开始看房,然而房子好遇,好中介不好遇。郑州市市面上我碰到那些中介基本上都是满嘴跑火车,原来我以为我是运气不好,但是转了时间长了,原来中介素质不高是个普遍现象。


干中介的年轻人,普遍学历偏低 ,年龄偏低,基本工资收入偏低,特别是法律风险意识偏低,啥都敢承诺,就知道逼着客户下定金。下定金之前,你是大爷,下定金之后他是大爷。


后来,想想算了,为了买到自己满意的房子,我干脆所里(律师事务所)请了1个月的长假,拿着高中文凭去二手房门店应聘。应聘通过后,参加了他入职培训,开早会,学会了找房源,给自己买到了房子,另外在那半月期间也成交了一单,挣了四千块钱,就当自己去自我培训提升了。


笔者:你一个月能挣2万多,这样做值吗,你是不是想省这几万的中介费呀?


周浩:肯定有这方面的考虑,然而,最主要的原因还是中介素质问题。我们律所接的案子里面,有好几个,中介两头骗的案子,比如房东定价100万,他给买家报了110万,中间除了中介费自己吃了10万。所以,可能由于职业的原因,我对中介天然不信任。


人家说,大盖帽,吃了原告吃被告,比较狠。然而房产中介,不但吃了原告吃被告,而且再吃中介费,比大盖帽还狠。实际上你不知道吧,就是中介费还是有很多水分在里面的,如果我不去中介干两天我也是不知道的。



在郑州,买二手房,为什么这么累!收费不透明



笔者:中介费不是都很明白吗,一般都是2%,一般都是挂在进门的墙上吗?


周浩:哪里这么简单。我给你举个例子。以80平方,总价100万(满五唯一)的西三环周边的两房为例,除了房款需要交,还需要交抵押登记费,印花税、契税、增值税、个税、交易服务费、登记费、测绘费是国家收的,这个一般不会有问题。


但是,传统中介还有几项费用是非常不透明的。


中介信息费——一般总房款的2%——就是帮你找到房源的费用,一般中介不会松口,但是一旦客户产生竞争,比如说别的中介也有这个房源和客户,竞争双方会用见面的方式吸引客户的,所以该费用中介自收,可谈。


过户代办费——一般3000元——就是帮你办理房管局手续的费用,该费用中介自收,可谈。


贷款服务费——贷款额的1%——就是帮你办理银行按揭手续的费用,该费用中介自收,可谈。


抵押手续费——一般贷款额的0.08%,该费用中介自收,可谈。


评估费——0.5%——就是评估公司费用,实际上产生不了那么多,评估公司一般只收0.1%多出去部分中介一般留下了。该费用,中介代收,超额部分,可谈。


所以如果你找中介办理,一共中介收费合计35560+国家和银行真正收费合计10770=46330元


然而,你知道这些工作真正的成本吗。实际上,对于买房者来说只有国家和银行收费10770和评估公司1000元必须要交,仅在这一单生意中,中介可以拿走46330-10770-1000=34560。


这34560对于中介公司来说都是收入,我不能说剩下的工作没有成本,但是其成本和收益是不成比例的,而且对于客户来说也是不透明的。34560元对于这样房子意味着什么,意味着半个卫生间的钱被拿走了。


笔者:然而,普通客户能省下这笔钱吗?


周浩:很难,你觉得你能为了买套房改到中介去上班吗?


如果不能,想省下这笔钱,很难。



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然而,想省下这笔钱,真的很难吗?


实际上,一点都不难,买二手房省钱的心法就一条:


找房源,上米宅二手房;办手续,找米宅代办。


在米宅网上,所有房源都是房东自己发上去的,所以数量不多,但是质量很高。


1、你看到的都是房东发布的房源以微信方式与业主沟通了解房屋状况,所以自己可以找到房东自己谈,自然最大头中介信息费2%,是不用掏的。


2、对于房东发上去的房源,米宅二手房人员会进行二次筛查。房本年份,有无抵押,有无共有人,你如果对这些信息有疑问,可以直接问我们的工作人员。


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一旦,你找到房东,谈好基本条款,就可以找米宅工作人员来办理代办。买卖双方自主成交的也可以找米宅办理代办。


我们对于委托代办工作,就一个原则:取费合理,收费透明,挣钱在明处。


印花税、契税等国家银行收费,您该交交,这个一分也少不了。


但是,除此之外,米宅只收三笔费用:


评估费:评估价的0.1%,100万的估价,评估费大约1000元(代评估公司收)。


金融代办费:1000元(银行贷款窗口收取)。


代办费:5000元,100万的房子收5000元,1000万的房子也收5000元。


除了,这三个费用,无任何收费。


如果,在出现除以上收费之外的其他收费,您可以直接在米宅服务号上输入“投诉”和“举报”,就可以举报。


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一旦,举报属实,米宅在此承诺:


“此人要么不是米宅的员工,要么很快不是米宅的员工了”


好,我们的广告时间结束了,还是那句话


“米宅需要赚钱,但是米宅赚的每一块,都是明明白白的干净钱。”


工作人员联系方式:


米宅珊珊:15237143714(电话同微信号)

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米宅小陈:13271557156(电话同微信号)

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1、真实的二手房源平台展示,买卖双方可以自主沟通;
2、除了代办费没有其他任何非官方灰色收费;
3、评估费由第三方评估公司收取,米宅战略合作方仅收取0.1%。

业务范围:买卖代办、 金融代办 、现房抵押。

收费标准:

代办费:5000元/件

银行金融代办费:1000元/件

按揭评估费:评估价0.1%

抵押登记费:140元/件

印花税(贷款额):0.01%

其它都是正常的税金和行政收费。

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作者:米宅丨校稿:大白丨留言值班:米fan