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对不起,这里房价4000起,但我劝你别去凑热闹!

对不起,这里房价4000起,但我劝你别去凑热闹!

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不用猜,你肯定是因为“房价4000”才点开这篇文章的。


如果所料不错,虽然你打死都不相信郑州还有均价4000的房子,但又禁不住好奇心,忍不住点开瞧瞧。


你肯定会想,现在郑州哪还有均价4000的房子呀,要是有,给我来一栋!


你别说,还真有!


在上一篇稿件中,我们谈到了郊县之一——“新郑”市场,建议大家持谨慎态度。这次我们继续深挖“环郑”片区,看看这些所谓的“价格洼地”成色如何。



对不起,这里房价4000起,但我劝你别去凑热闹!均价4000的房子,不心动才怪



在某种程度上,投资和看美女在本质上是一样的。要是有均价4000的房子,我就不信你的心中不会泛起一点涟漪。


追逐利益是人的本性,所谓“天下熙熙皆为利来,天下攘攘皆为利往”。


郑州四环内均价低于1万的项目几乎绝迹,手中有点闲钱但又不是很阔绰的人,郑州环内买不起,只能把目光瞄向“环郑片区”。


所谓“环郑片区”,即郑州市场周边的几个片区,包括荥阳、上街、中牟、新郑、平原新区、港区等6大片区(注:本篇文章中的“环郑片区”的划分跟行政归属无关;另外,新密、巩义、登封距离郑州市区较远,暂不在讨论范围)。


目前环郑的6个郊县(区)中,房价多在4000-10000区间内,如下图:


对不起,这里房价4000起,但我劝你别去凑热闹!


6个环郑片区,与郑州市场相比,有几个显著的特点:


(1)都属于环郑片区,依附于郑州市场。


(2)距离郑州约15-30公里范围内,道路交通相对完善。


(3)片区内部发展成熟,与郑州毗邻版块属于“真空”地带。


(4)房价远低于郑州市场,均价4000-10000。


俗话说,背靠大树好乘凉。背靠郑州大市场、价格低、距离近,既可以吸收郑州的外溢客户,同时一旦郑州市场有个风吹草动,赶紧跟进、高峰甩货、牟取暴利。


港区:港区分为北港、南港,北港宜居住,南港多产业。目前北港均价10000,南港目前仅有3个楼盘在售(正商、永威等房企已经拿地),并且南港内购较多。


绿地香湖湾(2016年内购):价格5000,转让费7万-15万;瀚海航城(2017年内购):均价5100,全款购买,绑定车位(8万/个)。


新郑:新尚轩辕湖壹号目前均价7700-8400(高层),浩创天鹅湖一号尾房均价8100。


平原新区:碧桂园凤凰湾目前均价7000(毛坯)-9000(精装),绿地泰晤士新城均价8000(精装)。


上街:鸿盛新城均价5400(简装)等。


均价才5000起,如此诱人的价格,我就不信你不心动。


傻子才不心动,反正我看了很心动。



对不起,这里房价4000起,但我劝你别去凑热闹!有人说,2018是“抄底”的好时机



在买房投资这件事上,郑州人民是认真的。2016年成群结队到西安扫房,以至于很多楼盘打出“欢迎郑州人民来买房”的标语;2017年的市场在一通“组合拳政策”后,各楼盘死扛之下依旧飘红,就连北龙湖总价千万的房子依旧十分抢手。


郑州城市内部消化快速、外省置业战斗力十足,一掷千金的郑州人民绝非浪得虚名。


房地产市场本身就是资本、人性交织的大染缸,利益最大化是终极追求目标。


在潮起潮落的投资大军中,有人被动防御,只求保值;更多的人选择主动进攻,以拥抱市场的姿态从中获得市场红利。


眼看四环内太贵,投资成本太高、现在市场又处于冰冻期,只得放弃;于是,尚处于“价格洼地”的郊县成为很多投资者的选择。刚好2018年又是“集体看衰年”,投资者选择剑走偏锋,开始选择郊县囤房,也就是所谓的“抄底”。


被打入冷宫的荥阳、新郑、中牟、上街、港区、平原新区等片区,凭借着4000-10000的绝对价格优势,成了很多投资者眼中的香饽饽。


均价低、总价小、贷款少、月供小,相比郑州动辄数十万的月供、5000起步的月供,环郑片区的楼盘则显得性价比很高。


但是,看起来“钱”途光明、一本万利的“环郑”市场,到底是馅饼还是陷阱?



对不起,这里房价4000起,但我劝你别去凑热闹!环郑投资买房到底行不行?



在众多衡量指标中,地铁规划的触角延伸到哪里,哪里就是区域发展的极限区域。


以下是郑州地铁规划与环郑片区的规划图(因地铁施工路线、站点不断更新中,以实际规划公示为准):


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 (1)从地铁规划图可知,这6大片区均位于郑州地铁规划的边缘区域,且都属于中远期规划。


(2)平原新区近期尚未规划地铁。一条大河破浪宽,明眼人都明白,跨过黄河修地铁的代价太大。


(3)新郑、荥阳、中牟、上街这4个片区规划有地铁,但是都属于中远期规划,5年内不会有太大改观。


(4)港区:北港片区有地铁2号线通车运行,南港片区尚未通车(地铁规划中)。


(5)得益于毗邻郑州,荥阳东、南龙湖已经有地铁在建(通车)。


“环郑”投资行不行,可以在同样的总价、首付、月供范围内,以环郑、市区的投资相比,做一个简单的数据梳理:


在同样的资金条件下(20万自有资金以内),以市区小户型和环郑片区作比较:

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在总价、首付、月供基本相同的情况下,就需要考虑后期房屋增值率、变现周期了,总结如下:


(1)增值率:环郑片区依附于郑州市场,郑州强则环郑强。郑州市场的涨跌直接影响着周边片区的涨跌情况,并且环郑的涨幅永远低于郑州市场,但是跌幅却会远大于郑州市场。一句话概括,就是因为郑州市场的房子更保值。


(2)变现周期。投资买房总要解决的是房子卖给谁、交易周期的问题。很明显,新郑、荥阳、上街、中牟这些已经成熟的郊县(区)二手房市场尚未成型,流动性非常差,很有可能出现有价无市的情况,更别提平原新区、港区这样尚未成熟的片区了。


不能租、不保值、又不能快速变现,对于这样的片区我们首先要保证清醒的头脑。



对不起,这里房价4000起,但我劝你别去凑热闹!便宜没好货,好货不便宜



嗯,这句话放在这里很合适。


相对于郑州相对成熟的市场,环郑市场则显得有点“土”,还停留在县城级别的,比郑州市场至少落后20年之久。随着郑州市场的不断成熟,与周边郊县的差距会越拉越大,这是毋庸置疑的。


另外,当前的高房价在本质上,是对过去40年经济高增长的快速变现和对未来30年继续增长的提前预支!而房价中的合理部分体现了过去40年的高速增长,而泡沫部分是对未来30年经济继续稳定增长的投资预期!


最后来点干货吧!


(1)投资有风险、买房需谨慎。并不是所有的丑小鸭都会变成白天鹅,也不是所有的价格洼地都会转换成价值洼地。


(2)环郑片区仍旧是以自住为主,甚至某些片区尚不具备自住条件。环郑片区的流动性太差,就算是开始5000涨到8000,看着60%的涨幅,很开心,但是在没有交易出去以前,只能是纸面富贵,低买高卖、落袋为安,才能笑到最后。


(3)虽然我们不建议到这环郑片区投资,但是刚需外溢客户还是可以选择荥阳东、南龙湖、北港这3个片区,毕竟有地铁、区域成熟、离郑州近。


扩展阅读:

6大房企抢滩登陆,30公里外的新郑城区是下一个价值洼地?


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作者:阿Q丨校稿:米fan丨留言值班:阿Q