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调控升级,楼市进入博傻时代!

来源:米宅米宅(mizhaimizhai)作者:大渔


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5月14日,楼市的最新网红丹东,在热炒了一个多月之后,终于迫于各方压力,羞羞答答地出台了限购政策,内容如下:


明确规定限制区域范围为振兴区中心南路以东、江湾西路以西、黄海大街(浪东线)以南、鸭绿江大道(滨江西路)以北,即对丹东新区区域实行房地产调控措施。


同时,对非本地户籍人员在限制区域内购买住房做了详细规定。非本地户籍人员在限制区域内购买的新建商品住房,自签订商品房买卖合同备案满2年并取得不动产权证书后,方可上市交易。


《意见》还对异地缴存房公职金职工贷款购房首付比例进行了调整。异地住房公积金缴存职工在我市购房申请异地住房公积金贷款的,首付比例调整为不低于于50%。


好严厉的限购政策!挑几个重点:


1、 丹东新区限购,老区不限购,老区还可以随意买买买;

2、 外地人买新房限售两年,注意,是合同备案后两年,不是拿到房产证后两年。有经验的投资客都知道,买新房备案之后两年内能交房并拿到房产证已经是超快速度了,两年限售对投资客没有一毛钱的影响;

3、 二手房不限购,随意买买买;

4、 公积金贷款的异地购房客首付调整为50%,在目前均价也不过六七千的丹东,相信这个高额首付一定会难倒不少投资客的。PS:公积金贷款歧视无处不在。


与此同时,贵阳与丹东同一天出台了调控政策。


惟一有价值的点就是从之前的两年限售变成了三年限售,仍然是以签订商品房买卖合同做为起算日,限购仍然是没有的。同时严厉打击“首付贷”“假按揭”等等,果然是好严厉的政策!

2


近期被住建部约谈的十二城,都是调控高手。


昨天,以万人抢房闻名的成都终于调控升级了。成都的限购政策太多太复杂,只拣几个关键的点来说。


1,成都的限购对象不再是人,而是以家庭为单位。


原来成都以前是以人为单位进行限购啊,怪不得一家三代齐上阵摇号,万人空巷。成都领导到今天才发现这是个漏洞,需要补上,实在是好傻好天真,不怪他们。


2、对成都各区进行了三重调控。


第一重:对最热门的天府新区成都直管区和高新区南部园区,需要有上述区域户籍或者当地24个月的连续社保即可购房;


第二重:对于次热门的高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区,需要有上述区域的户籍,或者在以上区域的24个月社保可以购房;


第三重:对于一直火不起来的青白江区、简阳市、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、新津县、大邑县、蒲江县购房,只需要本市户籍或本市12个月社保即可。


这招实在是高,把购买力一层一层地往下赶。


3、成都籍居民家庭拥有两套住房,单身拥有一套住房,禁止在第一第二重区域买房,但仍然可以在第三重区域买房。


说白了就是非热门区域不限购,继续鼓励购买。


4,户籍迁入成都市未满24个月的购房人,如果要买入一二重区域房产需要有当地连续12个月社保,买入第三重区域则不受限制。


刚入户的新成都人,想买房就去那些偏远区域买吧!


5,限售,购买新房或二手房,取得不动产证三年后才可转让。


不管怎么说,成都的调控政策还是动了点真格,预计楼市热度会降一降了。尤其是摇号抢房的人数会大大减少。

3


楼市太火,调控肯定是要调的。可是,楼市不是一时半会能刺破泡沫的。


所以,如何灭火是要有技巧性的。要分步骤,要有大智慧。要表面看起来很像在灭火,实际上却是告诉你,快来吧,大门并没有关紧,现在进场还有机会!


大家采用的都是递进式调控的套路,等到实在坚持不住了,再慢慢地、一层层的加码。


以燕郊调控为例,燕郊2016年下半年房价开始突飞猛进,到16年底已经从均价2万轻松跨越3万大关,到17年3月份,二手房成交价已普遍达到3万5千元,楼市火的一塌糊涂。


迫于多方压力,燕郊政府于17年3月21日出台限购政策,非本地户籍居民限购一套住房且首付比例不低于50%。


这样的限购政策似乎力度不够,不出意料,燕郊楼市继续一路狂奔。6月2日,在重大压力下,燕郊终于出台了终结版限购政策,非本地户籍居民家庭必须提供当地3年以上纳税证明或社保缴纳证明,方可购买一套住房,补缴不算。


后面大家都知道了,燕郊腰斩,北三县哑火,楼市一片哀嚎。


所以,谁也不想成为第二个燕郊。

4


说完了调控的套路,今天其实我更想说的主题是——楼市已全面进入博傻时代!


什么叫博傻?


博傻理论,是指在资本市场中(如股票、期货市场),人们之所以完全不管某个东西的真实价值而愿意花高价购买,是因为他们预期会有一个更大的笨蛋会花更高的价格从他们那儿把它买走。


博傻理论告诉人们最重要的一个道理是:在这个世界上,傻并不可怕,可怕的是做最后一个傻子。


币圈就是典型的博傻圈,谁也不相信自己买入的各种币有价值,可是没关系,这是击鼓传花的游戏,讲究的是一个快字,只要自己不是最后一棒就可以了。

只是这一理论如今已经跳脱了资本市场,进入了实体楼市。


看看今天的丹东楼市,是不是这个理论?


有谁真正关心朝鲜的的改革开放能否成功?有谁关心丹东未来能不能崛起?谁在乎丹东经济的基本面和楼市的价值?只要有概念和炒作,趁着现在这一波热度抓紧入手,反正后面一定会有更傻的人用更高的价钱接盘。


还有贵阳,是不是也是如此?


谁在乎贵阳一年只有3500亿的GDP?谁在乎那个大数据中心对贵阳经济究竟有没有拉动?大家只看到了棚改、低价和热度,现在入手未来必定有人高价接盘。


楼市发展到这个阶段,已全面进入了博傻时代。价值决定价格的定律已经失效,并不是经济规律失效了,只是经济学家忘记加入了人性扭曲的参数和变量。

5


早期人们冲着价值来买买买所以北京涨、上海涨、深圳涨、杭州涨;


中期人们冲着洼地补涨来买买买所以武汉涨、郑州涨、重庆涨、南京涨、长沙涨;


尾轮人们遵循博傻理论来买买买所以丹东涨、贵阳涨、广大四五六线涨。


这个阶段的人们,已经丧失了基本的判断力,或者说,判断力已经不重要,跟着最热的点去买入即可。


你说买入丹东、贵阳是博傻,买入五六七八线是博傻,可是你确实能看到它们后期还有涨幅。即使这已经是最后的晚餐了。


我们再翻回头看博傻理论,为什么这个理论存在于股票、期货、币圈这样的资本市场,而不是实物市场,想过吗?


很简单,因为资本市场讲究快进快出,快是关键。博傻是个击鼓传花的游戏,绝对不能让这个标的物在手中停留太久,多停留一分钟都意味着风险的急剧增加。


可楼市是个快进快出的市场吗?显然不是。


博傻的楼市绝大多数都是新盘遍地、二手房交易极度不完善的市场。你只能去买新盘,新房买到手,交房需要二到三年,房产证再拿到手,又需要数年。


讲句真话,你能在交房两年内拿到房产证算是运气非常好,大部分开发商拖你个三五年很正常。从买房到拿到房产证可以出售,平均下来差不多五年,甚至更久。


当然,最大的好处是,安全度过了限售期。


然后,你拿到市场上去卖,哪怕是一天也没有住过的毛坏,房子也变成了二手,在新房遍地的城市,市民普遍有新房癌,二手房是要大大折价的。


假定你是尾轮入场,10000均价买到的新房,买到之后博到了最后一波30%的涨幅,开发商最后一期卖到了13000,你一定觉得自己英明神武。


假定不考虑通货膨胀和其他变量,五年后你需要卖掉这套房子。


新盘一万三,二手房一万一才有人接手。五年后你一万一卖掉了这套房子,利润为五年10个点,每年2个点。


肯定有人会说,你这帐算的不对,13000的价格怎么可能多年维持不变,一定会涨的,而且贷款买入,就算只挣十个点也还有的赚。


我没有引入其他变量,是因为一旦引入计算就会十分复杂,而且未来能否上涨有许多不可预知的因素,像这类城市暴涨之后未来几年横盘甚至微跌的概率极大。


我只是希望你能明白,眼前你能看到的房价涨幅,并不代表未来你能获得很大的收益,因为时间被拉长了,你的收益被许多不可预知的风险和时间带来的巨大损耗给大幅削弱了。


所以博傻理论只适用于快速流转的资本市场,如果放在楼市,那个接最后一棒的人很可能就是你自己,因为转出这一棒的时间太久太久了。当然,有些极致炒房客除外,他们最擅长用各种手法快进快出,大部分人只是懵懵懂懂涌进场做韭菜罢了。


所以,做炒房客还是挺危险的。

6


很多人会说,我真心不是炒房客,我只是焦虑。


最后给大家一点建议:


如果你是资深炒房客,投哪里就请随意了,毕竟之前已经赚了那么多,后期就算偶尔投错了少赚点,也不影响大局。


如果你是初级投资客,那请你在这个最后阶段一定要慎重了。


如果一定要把钱投出去,也尽量去投有价值的、有基本面支撑的城市,哪怕眼下看不到明显的涨幅,也不要去投那些博傻的城市,因为周期太久,风险太高,眼下能看到的收益到了可兑现的那一天可能已经变成了鸡肋。


END


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