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落锤!国务院发文废除“限售限购”,你信?

落锤!国务院发文废除“限售限购”,你信?

凤凰网房产综合 来源:刘晓博(house0929)、广州PUSH(广州PLUS)、中产先生(mr-middle-com)、大伟看楼市(zdw123zdw123zdw)等


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实锤?下半年要“取消限购限售


5月14日傍晚国务院通过中国政府网等渠道发布了一份通知,多家媒体解读为要“取消限购限贷限售”等措施,更确定时间就在下半年,网络疯传。


落锤!国务院发文废除“限售限购”,你信?


原文重点:


清理的重点是,有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定;


不当限制企业生产经营、企业和居民不动产交易等民事主体财产权利行使的规定;


在市场准入、生产要素使用、财税金融投资价格等政策方面区别性、歧视性对待不同所有制经济主体的规定。


文件提到了“不当限制居民不动产交易”,并把它列入了清理的重点。有的公众号文章认为,如果按照这个通知,目前房地产市场实行的限购、限贷、限价、限售政策,全部都应该解除!


因为不管是商品房还是二手房的交易,都是买卖双方自愿的不动产交易的行为和权力。而限购、限售政策的存在,无疑是限制了买卖双方的交易权力,按照《通知》的清理重点来执行的话,限购、限售政策毫无疑问应该解除。


文件还规定:要在2018年12月底之前,把“清理结果”上报到国务院。


2

问题来了!限购等政策是不是违法?


法律界对这个政策基本也是有共识的:限购是交易资格限制,属于市场准入制度。限售,业主已经获得了房屋所有权,而私人所有权属于宪法保护的基本权利。


1、各地的限购政策基本都是由地方政府发布。


我国《物权法》第十条规定,国家对不动产实行统一登记制度,统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。从上述权利限制可以看出,关于不动产物权的登记不能由地方性法规或地方性规章规定。


2、从限制买房来看,和法理有出入。


《物权法》第三十九条规定:物权所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而限售政策中规定,在取得不动产权证2年、3年不可转让房产,这是公民自由处分权的粗暴干涉。


所以,从目前法理上,限购限售的确找不到法律依据。


从源头上来说,我们土地供应是政府垄断的,企业高价拍来的地,是要追求利润的,不赚钱的企业是不道德的,否则如何向股东负责?如果市场的细胞——企业不盈利,那么一个经济体就是病态的,如何保持正常运转?


而个人有意愿购房,为何要限制?特别是对于豪宅市场,富人们愿意砸上亿的钱买,你征税就好了,干嘛要限制?政府去做保障房,管好低收入者的居住问题就好了。


买完以后,再来个限制出售,这当然是出于控制投机的考虑。但其实也可以通过合法的税收手段来调节,比如两年内转手的,征十分高的税,吃掉短期转手的利润,同时严厉打击阴阳合同。


3

道理浅显!为何调控总是“不治本”?


说来说去,通知中要清理的规定,还都是明规则,但是,即使上面那些明规则清理了,暗地里还有潜规则。


比如,限发预售证、限制网签,它们甚至都不是上台面的规定,有时候只是以开会口头通知,或者实际执行时,必须以此为准。


你的单价高?好吧,那么你的预售证就难批,等着吧!不知道什么时候能批。


卖出去了,也得排队网签,中心区高价房得和郊区低价房搭配着来网签,均价数据才好看。等一年了还没网签?公司回款有问题?银行贷款还不上?购房者同贷书过期了?房贷利息增加?关我什么事?


还有,现在那些双合同、喝茶费怎么来的?就是硬生生这么逼出来的潜规则。

有些人总是选择性失忆与自嗨型关注。


2016年的时候,国务院就出台了“商业用房可改为住宅性质享民用水电气”的意见,文件全名叫《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。


当时卖商业公寓的开发商就很HIGH啊!说什么春天来了。结果呢?“3.17新政”开始,北上广深分别开始对商办公寓进行限购,不得出售给个人,又对最小面积进行了规定。没有个人买家参与,光靠企业去加快发展租房市场?


然后,结果你们都知道的,公寓一度成交为零啊。都没人买了,谁还关心那份“红头文件”。


同时,高唱限购限售违法的大喇叭也可以歇一歇,早在2015年的人大会议中,立法法通过后,限行、限购等“红头文件”会被视为违法吗?


当年的大会专门针对房屋限购、车辆限购限行等政策开了一个小口子。对地方政府的规章在制定地方性法规条件尚不成熟的,可以先制定政府规章,但是满两年必须要提交本级人大制定地方性法规,如果不提交,满两年就要失效。


同时,我国对商品房的限购措施是由国务院以通知的形式发布的,且允许各地政府依据国务院的文件精神制定并执行相应的限购措施。


所以,限购限售政策到底违不违法?看到这,相信你也明白了。


4

取消限购限售!你信?


有人说,如果下半年限购啥的真取消了呢?


放心,那也跟这个没啥关系,多半是因为需要把夜壶拿出来用了。别忘了土地财政依然是近年来地方财政的重要收入来源,地方政府与房地产的关联度比你想象的高得多。这种情况下,高地价下,如何维持平稳房价,叠加上居民无其他投资渠道,所以讨论限购是不是合法,并没有什么用。


从调控趋势来讲,刚刚约谈的12个城市都表示要加码调控,你在这个时间会说取消调控吗?楼市一放松,直接就面临崩溃的危险,这么多年的调控白调了?长效机制不要了?房地产税还要不要征收了?


最后,现在什么都往楼市上去靠,贸易战要往楼市上靠,芯片不行要往楼市上靠,人口下行还是楼市的问题,楼市已经承载了太多的“不能承受的生命之轻”,这个节骨眼上,这么多人自己骗自己不惜搬出《物权法》来证实确实要“取消限购”了,这正说明限购起了作用,很多人资金链趋紧,急需取消限购限售,我觉得他们可能是把这个当成“救命稻草”了,要不就是忽悠别人接盘好让自己解套


还是醒醒吧,因为刘鹤15号刚刚才说了:


“做生意要有本钱,借钱要还,投资要承担风险,做坏事要付出代价!”


一位经济学家,一个国务院副总理,把话说的这么直白,过度解读的人,还是洗洗睡吧。







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